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domingo, 9 de novembro de 2008

ACÓRDÃO. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL ENTRE CONDÔMINOS. DIREITO DE PREFERÊNCIA

Compra e venda. Condomínio. Direito de preferência. Interpretação do art. 504 do CC/2002. Precedentes. O exercício do direito de preferência previsto no dispositivo legal acima mencionado circunscreve-se, portanto e tão somente, a hipótese de venda da fração-ideal a estranho que, por sua vez, entende-se como aquele que não é condômino da coisa, em detrimento dos demais co-proprietários, que não tiveram ciência da proposta de venda, chancelando a possibilidade de o condômino reaver a parte vendida a estranho, depositando o preço em juízo, no prazo decadencial de cento e oitenta (180) dias, conforme já proclamou o Superior Tribunal de Justiça: "Civil. Condomínio. Coisa divisível. Alienação de fração ideal. Direito de preferência. Art. 1139 do Código Civil. O condômino não pode alienar o seu quinhão a terceiro, sem prévia comunicação...
aos demais consortes, a fim de possibilitar a estes o exercício do direito de preferência, tanto por tanto, seja a coisa divisível ou não. Recurso especial não conhecido" (REsp. 71.731, 4ªT, Rel. Min. César Asfor Rocha, j. 24.03.98). No mesmo sentido: "Se a coisa em comum, divisível ou indivisível, permanece em estado de indivisão (não dividida), o condômino que pretenda alhear a terceiro seu quinhão deve, antes, expedir comunicação aos demais comproprietários para possibilitar-lhes o exercício da prelação que lhes assegura o art. 1.139, CC" (RT 698/203 e RT 640/172). Jurisprudência Acórdão: Apelação Cível n. 419.059-0, de Jandaia do Sul.

Relator: Des. Luiz Cezar Nicolau.
Data da decisão: 18.12.2007.

Apelantes: A.A.M. e outros
Relator: Juiz Luiz Cezar Nicolau
Revisor: Desembargador Idevan Lopes

EMENTA: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. CONDOMÍNIO. IMÓVEL RURAL. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL ENTRE CONDÔMINOS. DIREITO DE PREFERÊNCIA PRETERIDO. ART. 504, PARÁGRAFO ÚNICO, CÓDIGO CIVIL DE 2002. NULIDADE DA ALIENAÇÃO. RECURSO PROVIDO. Tratando-se de propriedade condominial, deve o condômino que desejar alienar a sua cota parte comunicar aos demais comunheiros de sua intenção, formalmente, possibilitando-se que aqueles exerçam, no prazo legal, o direito de preferência, evitando-se, com isso, inclusive, os inconvenientes que possam surgir com a preterição de algum consorte que possua, comparado com os demais, benfeitoria mais valiosa ou quinhão maior (art. 504, parágrafo único, CC/02).
Apelo provido.

1) RELATÓRIO:

A.A.M. e outros ajuizaram ação declaratória de nulidade de ato jurídico consistente na venda de imóvel combinada com tutela antecipada em face de E.M.M.K e outros, autos 031/2004, aduzindo, para tanto, que: (a) são legítimos proprietários dos lotes de terras rurais 306 e 307-A, ambos com área de 7,5 alqueires paulistas, objetos das matrículas 905 e 904, do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Jandaia do Sul, em regime de condomínio, instituído a partir do registro de formal de partilha; (b) E.M.M.K e seu marido, A.K., também condôminos, venderam sua parte, na proporção de 1/7, a L.C.M.; (c) esta venda não foi precedida de comunicação, ou seja, os alienantes não ofereceram sua parte aos demais condôminos, preterindo, portanto, o direito de preferência que a lei confere a eles; (d) a fração ideal alienada foi escolhida sem a anuência dos demais co-proprietários, ressaltando-se que o imóvel é indiviso; (e) possuem interesse em adquirir a cota parte alienada a estranho, pertencente à E.M.M.K. (1/7), para manter em família, a propriedade.

Postularam a antecipação dos efeitos da tutela no sentido de proceder a anotação nos Cartórios competentes a respeito da existência da ação, para evitar "maiores prejuízos face possível tentativa de outra alienação e o repasse das terras a outras pessoas" (fl. 09), bem como, o "cancelamento, inutilização e desfazimento dos aludidos contratos e demais atos notariais referentes aos contratos concernentes às matrículas nºs. 905/R e 904/R do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício desta Comarca, nos lotes de terras sob n. 306 e 307-A-1, e sob n. 306 e 307-A, ambas com área de 7,50 alqueires paulistas envolvendo-se os réus E.M.M.K. e seu marido A.K. & L.C.M.", fl. 10.

L.C.M. apresentou contestação, fl. 97/114, argüindo, preliminarmente, a ausência do depósito previsto no art. 301, XI, CPC. No mérito, afirmou que também é condômino dos imóveis referentes às matrículas 904 e 905, porquanto adquiriu de M.F., "a parte ideal correspondente a 0,53 alqueires paulistas, de cada um dos imóveis matriculados sob nº 905 e 904" (fl. 105), conforme escrituras públicas de compra e venda lavradas em 10.11.1998. Por este motivo, defende que não pode ser considerado "estranho" para os efeitos do art. 504, CC/02, pois ao realizar o negócio jurídico com E. e seu esposo o fez na condição de co-proprietário das terras e, além disso, a lei não exige a observação do direito de preferência entre consorte, nem, tampouco, a comunicação prévia do negócio aos demais.

E. e A.K. também ofereceram contestação, fl. 145/148, ratificando todos os argumentos sustentados pelo outro co-réu.

Os autores impugnaram a contestação à fl. 151/159, ratificando os termos da inicial.

Foi proferida sentença, fl. 216/227, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais, com a revogação da tutela antecipada concedida e condenando-se os autores ao pagamento das custas processuais e verba honorária de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

Inconformados, os vencidos interpuseram recurso de apelação, fl. 229/245, sustentando, em linhas gerais, que: (a) prevalece o direito de preferência dos condôminos quando se trata de imóvel indiviso; (b) estão interessados na aquisição da parte ideal alienada, tanto que depositaram o preço, segundo comprovam pelo extrato de fl. 80; (c) os réus E. e A. deveriam ter comunicado os demais condôminos sobre seu interesse na venda da parte ideal que lhes competia, com vistas ao direito de preferência (art. 504, CC/02) e em observância ao princípio constitucional da igualdade (art. 5º, CF); (d) não existe "qualquer affectio societatis ou mesmo affinitas" entre eles e L.C.M.; (e) em que pese o art. 504 do CC/02 não preveja a comunicação do interesse da venda aos demais condôminos, por força do princípio da igualdade, ela se mostra imperiosa para evitar situações de desequilíbrio entre as partes; (f) a discordância de valores quanto ao preço pago pela cota parte vendida, constatada nos documentos de fl. 128/vº, 136/140 e 190/vº, demonstra o "arrependimento pela não ocorrência do procedimento no direito de preferência, no contrato de valor 'a menor'" (fl. 243), fato que implica na nulidade da escritura. Pedem a reforma da decisão com acolhimento da pretensão contida na inicial.

O apelo foi recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo, fl. 248, tendo apenas o réu L.C.M. apresentado contra-razões à fl. 250/257, com o encaminhamento dos autos a este Tribunal.

A Procuradoria de Justiça entendeu ser desnecessária sua intervenção, porque inexistente o interesse público, seja pela natureza da lide em análise, seja pela qualidade das partes, fl. 272/274.




2) FUNDAMENTAÇÃO E VOTO:

2.1) Conheço do recurso porque adequado, tempestivo e preparado.

2.2) Segundo lição de Orlando Gomes, em se tratando de condomínio, "os condôminos têm direitos e deveres sobre sua cota-parte e sobre a coisa comum" (Direitos Reais, 18ª ed., Forense, pág. 214).

Especificadamente sobre a sua fração ideal, esclarece o autor que "pode o condômino comportar-se como proprietário exclusivo, independentemente, por conseguinte, do consentimento dos outros comproprietários. Desfruta, assim, de autonomia para praticar atos jurídicos permitidos aos proprietários. Sua esfera de autonomia compreende os seguintes direitos: a) alienar sua parte ideal, a título oneroso ou gratuito; b) gravá-la de ônus real; c) reivindicá-la" (ob. cit. pág. 214).

No presente caso, defendem os apelantes que os réus E. e A. alienaram sua cota-parte, na proporção de 1/7 (um sétimo) dos imóveis objetos das matrículas 904 e 905, a L.C.M., em 02.10.2003, sem os comunicar, impedindo, por conseguinte, que exercessem seu direito de preferência.

O art. 504, CC/02, antigo 1.139 CC/16, é bastante claro ao disciplinar a matéria da seguinte maneira: "Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência".

O exercício do direito de preferência previsto no dispositivo legal acima mencionado circunscreve-se, portanto e tão somente, a hipótese de venda da fração-ideal a estranho que, por sua vez, entende-se como aquele que não é condômino da coisa, em detrimento dos demais co-proprietários, que não tiveram ciência da proposta de venda, chancelando a possibilidade de o condômino reaver a parte vendida a estranho, depositando o preço em juízo, no prazo decadencial de cento e oitenta (180) dias, conforme já proclamou o Superior Tribunal de Justiça:

"Civil. Condomínio. Coisa divisível. Alienação de fração ideal. Direito de preferência. Art. 1139 do Código Civil. O condômino não pode alienar o seu quinhão a terceiro, sem prévia comunicação aos demais consortes, a fim de possibilitar a estes o exercício do direito de preferência, tanto por tanto, seja a coisa divisível ou não. Recurso especial não conhecido" (REsp. 71.731, 4ªT, Rel. Min. César Asfor Rocha, j. 24.03.98).

No mesmo sentido: "Se a coisa em comum, divisível ou indivisível, permanece em estado de indivisão (não dividida), o condômino que pretenda alhear a terceiro seu quinhão deve, antes, expedir comunicação aos demais comproprietários para possibilitar-lhes o exercício da prelação que lhes assegura o art. 1.139, CC" (RT 698/203 e RT 640/172).

Consta dos autos, porém, que L.C.M., ao adquirir a fração ideal pertencente à E.M.M.K. e A.K. já era condômino do imóvel em análise há pelo menos quatro (04) anos, vez que adquiriu de M.F. e esposa, em 10.11.1998, a parte ideal correspondente a 0,53 (zero vírgula cinqüenta e três) alqueires paulistas dos imóveis de matrículas 904 e 905, do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício da Comarca de Jandaia do Sul, segundo escritura de compra e venda de fl. 128/vº, bem como dos documentos de fl. 115/117. Logo, a condição de estranho, a ele, não pode ser empregada.

Assim, como bem consignado na sentença "... o requerido L.C.M. não era pessoa estranha ao condomínio. Ao contrário, era um dos condôminos. Desta forma, a compra e venda que aconteceu entre os requeridos e ora impugnada pelos requerentes se deu entre condôminos e não a pessoa estranha, e, sob essa ótica, é que devem ser analisadas as questões suscitadas no processo" (fl. 223/224).

Ao tratar da convergência de interesse dos condôminos na aquisição de cota parte de outro (hipótese esta verificada nos presentes autos), o parágrafo único do art. 504, CC/02 disciplina: "Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço".

Nota-se que o direito de preferência também é estendido aos co-proprietários que pretendem comprar a fração ideal de seu consorte. Esta é, aliás, a orientação contida nos demais dispositivos legais correlatos ao tema: art. 1.118, CPC e art. 1.322, CC/02.

E isto se apresenta bastante razoável porque, segundo lição de Álvaro Villaça Azevedo "o condomínio é sempre um estado de preocupação, sendo a tendência do direito a sua extinção. Sim, porque o condomínio cria fontes de discórdia. Como diziam os romanos, é a mãe das rixas (mater rixarum)" (Comentários ao Novo Código Civil, v.VII, Forense, pág. 249).

Partindo-se da premissa de que "a preferência somente tem sentido quando alguém tem certa vantagem que o coloque em situação privilegiada na disputa com outros" (De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 26ª ed., Forense, pág. 1078), é de rigor que todos sejam comunicados da intenção de venda para evitar, inclusive, os inconvenientes que possam surgir com a preterição de algum condômino que possua, comparando com os demais, benfeitoria mais valiosa ou quinhão maior, conforme estabelece o parágrafo único do art. 504 do CC/2002.

No caso em análise, denota-se das matrículas 904 e 905 (fl. 115/127) referentes, respectivamente, às áreas de terras rurais 306/307-A e 306/307-A-1, que a aludida vantagem está presente na porção de cota parte pertencente aos comproprietários, eis que, quanto às benfeitorias, não há informações nos autos a respeito.

Os documentos colacionados atestam que C.A.M.R. detém 2/7 (dois sétimos) sobre as propriedades, ou seja, 2,14886 alqueires paulistas. Isto porque adquiriu de J.C.M. e sua esposa, M. de Q.M., a parte ideal correspondente a 1/7 (um sétimo), em 03.01.1990, conforme se verifica nos Registros 7 e 10 das Matrículas 904 e 905, de fl. 117 e 124, a par dos 0,53 (zero cinqüenta e três) alqueires paulistas que L.C.M. é proprietário.

É ela, portanto, que detém a maior cota parte do imóvel e, por conseqüência, tem, a princípio, a preferência na aquisição da fração ideal vendida por E.M.M.K. e marido e depositou o preço, conforme se depreende à fl. 80, correspondente ao valor lançado na escritura pública de fl. 130/vº e 131.

A falta de comunicação/notificação do condômino interessado em alienar a sua cota parte na comunhão de qualquer bem imóvel aos demais comunheiros, para que possam exercer o direito de preferência, via de conseqüência, importa na nulidade do ato jurídico, bem assim do próprio documento público fomalizador do ato, impondo-se, desse modo, o acolhimento da pretensão desenvolvida retratada na petição inicial.

Cumpre ressaltar, por fim, que ao ajuizarem a ação os autores-apelantes à fl. 07 apresentaram o valor correspondente ao preço do imóvel, demonstrando que se encontra depositado em conta poupança ouro perante o Bando do Brasil (extrato de fl. 80).

Deveria ter sido, é verdade, formalizado o depósito com abertura de conta poupança à disposição do juízo ou, ainda, anotado naquela essa finalidade e destinação.

Como não houve determinação judicial nesse sentido, não é possível desconsiderar a exibição desse numerário para obstar a pretensão dos autores, até porque como se encontra em conta poupança em Banco oficial foi devidamente remunerado e corrigido, de modo que não há qualquer prejuízo pecuniário aos interessados.

2.3) Como conseqüência do ônus da sucumbência, as custas processuais e os honorários advocatícios ao Advogado dos autores devem ser pagos pelos réus. Aquelas em conformidade com a tabela regimental em vigor, e estes no equivalente a 15% (quinze por cento) sobre o valor dado à causa, atualizado monetariamente desde o ajuizamento (13.02.2004, protocolo aposto no lado direito da fl. 02) pelo INPC, levando-se em conta o zelo profissional do advogado no desempenho de sua atividade, o relativo grau de dificuldade que a causa apresentou e o tempo decorrido desde o ajuizamento até esta data (próximo de três anos).

2.4) Diante do exposto, voto no sentido de dar provimento ao recurso de apelação no sentido julgar procedente a pretensão formulada pelos autores e declarar nula a compra e venda da cota parte do imóvel objeto da demanda, com expedição de mandado ao Tabelionato de Notas e ao Registro de Imóveis competentes para que procedam anotação no Livro onde foi lavrada a escritura e na Matricula aonde foi ela registrada, respectivamente, assegurando aos autores o direito na aquisição do bem, e condenando os réus ao pagamento de custas e honorários conforme estipulado no item anterior.

3) DISPOSITIVO:

ACORDAM os Magistrados integrantes da 6ª Câmara Cível, em acompanhar, à unanimidade, o voto do Juiz Relator, dando-se provimento ao recurso.

Participaram do julgamento os Desembargadores Idevan Lopes (Presidente e Revisor) e Sérgio Arenhart (Vogal).

Curitiba 18 dezembro 2007

Luiz Cezar Nicolau, juiz relator

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Da capital, já morei entre verde e bichos, na lida com animais e plantas: anos de injeção, espinho de ouriço, berne, parto de égua e curva de nível, viveiros, mudas, onde encontrei tempo para lecionar inglês, alfabetizar adultos e ler livros, na solidão do mato. 

Paixões se sucederam e convivem até hoje: Contabilidade, Economia, Arquitetura (IMES, MACK), a chácara e, afinal, o Direito (FDSBC, cursos e pós graduações). No Judiciário desde 2005, planto, replanto, reciclo, quebro paredes, reconstruo, estudo, escrevo e poetizo, ao som de passarinhos, que cantam nossa liberdade.

Não sou da cidade, tampouco do campo. Aprendiz, tento captar o que a vida oferece, para que o amanhã seja melhor. Um mundo melhor, sempre.

Agora em uma cidade mágica, em uma casa mágica, na qual as coisas se transformam e ganham vida; mais e mais vida. Minha cidade-praia-paraíso, Itanhaém.

Nesta casa de espaços amplos e um belo quintal, que jamais é a mesma do dia anterior, do minuto anterior (pois a natureza cuida do renovar a cada instante o viço, as cores, flores, aromas e sabores) retomei o gosto pelo verde, por releituras de espaços e coisas. Nela planto o que seja bom de comer ou de ver (ou deixo plantado o que Deus me trouxe), colho, podo, cozinho os frutos da terra, preparo conservas e invento pratos de combinações inusitadas, planejo, crio, invento, pinto e bordo... sonho. As ideias brotam como os rebentos e a vida mostra-se viva, pulsante.

Aqui, em paz, retomo o fazer miniaturas, componho terrários que encantam, mensagens de carinho representadas em pequenas e delicadas obras. 

Muito prazer! Fique à vontade, passeie um pouco: questões de Direito, português, crônicas ("causos"), jardinagem e artesanato. Uma receita, uma experiência nova, um redescobrir. 

Pergunte, comente, critique, ok? A casa é sua e seu comentário será sempre bem-vindo.

Maria da Gloria Perez Delgado Sanches

MARQUINHOS, NOSSAS ROSAS ESTÃO AQUI: FICARAM LINDAS!

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COMO NASCEU ESTE BLOG?

Cursei, de 2004 a 2008, a graduação em Direito na Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo (FDSBC).

Registrava tudo o que os professores diziam – absolutamente tudo, incluindo piadas, indicações de livros e comentários (bons ou maus). Por essa razão, eram as anotações bastante procuradas.

Entretanto (e sempre existe um entretanto), escrevia no verso de folhas de rascunho, soltas e numeradas no canto superior direito, sem pautas, com abreviações terríveis e garranchos horrorosos que não consigo entender até hoje como pudessem ser decifradas senão por mim.

Para me organizar, digitava os apontamentos no dia seguinte, em um português sofrível –deveria inscrever sic, sic, sic, a cada meia página, porque os erros falados eram reproduzidos, quando não observados na oportunidade em que passava a limpo as matérias -, em virtude da falta de tempo, dado que cumulei o curso com o trabalho e, nos últimos anos, também estagiei.

Em julho de 2007 iniciei minhas postagens, a princípio no blog tudodireito. A transcrição de todas as matérias, postadas em um mesmo espaço, dificultava, sobremaneira, o acompanhamento das aulas.

Assim, criei, ao sabor do vento, mais e mais blogs: Anotações – Direito Administrativo, Pesquisas – Direito Administrativo; Anotações – Direito Constitucional I e II, Pesquisas – Direito Constitucional, Gramática e Questões Vernáculas e por aí vai, segundo as matérias da grade curricular (podem ser acompanhados no meu perfil completo).

Em novembro de 2007 iniciei a postagem de poemas, crônicas e artigos jurídicos noRecanto das Letras. Seguiram-se artigos jurídicos publicados noJurisway, no Jus Navigandi e mais poesias, na Sociedade dos Poetas Advogados.

Tomei gosto pela coisa e publiquei cursos e palestras a que assistia. Todos estão publicados, também, neste espaço.

Chegaram cartas (pelo correio) e postagens, em avalanche, com perguntas e agradecimentos. Meu mundo crescia, na medida em que passava a travar amizade com alunos de outras faculdades, advogados e escritores, do Brasil, da América e de além-mar.

Graças aos apontamentos, conseguia ultrapassar com facilidade, todos os anos, as médias exigidas para não me submeter aos exames finais. Não é coisa fácil, vez que a exigência para a aprovação antecipada é a média sete.

Bem, muitos daqueles que acompanharam os blogs também se salvaram dos exames e, assim como eu, passaram de primeira no temível exame da OAB, o primeiro de 2009 (mais espinhoso do que o exame atual). Tão mal-afamada prova revelou-se fácil, pois passei – assim como muitos colegas e amigos – com nota acima da necessária (além de sete, a mesma exigida pela faculdade para que nos eximíssemos dos exames finais) tanto na primeira fase como na segunda fases.

O mérito por cada vitória, por evidente, não é meu ou dos blogs: cada um é responsável por suas conquistas e a faculdade é de primeira linha, excelente. Todavia, fico feliz por ajudar e a felicidade é maior quando percebo que amigos tão caros estão presentes, são agradecidos (Lucia Helena Aparecida Rissi (minha sempre e querida amiga, a primeira da fila), João Mariano do Prado Filho e Silas Mariano dos Santos (adoráveis amigos guardados no coração), Renata Langone Marques (companheira, parceira de crônicas), Vinicius D´Agostini Y Pablos (rapaz de ouro, educado, gentil, amigo, inteligente, generoso: um cavalheiro), Sergio Tellini (presente, hábil, prático, inteligente), José Aparecido de Almeida (prezado por toda a turma, uma figura), entre tantos amigos inesquecíveis. Muitos deles contribuíram para as postagens, inclusive com narrativas para novas crônicas, publicadas no Recanto das Letras ou aqui, em“Causos”: colegas, amigos, professores, estagiando no Poupatempo, servindo no Judiciário.

Também me impulsionaram os professores, seja quando se descobriam em alguma postagem, com comentários abonadores, seja pela curiosidade de saber como suas aulas seriam traduzidas (naturalmente os comentários jocosos não estão incluídos nas anotações de sala de aula, pois foram ou descartados ou apartados para a publicação em crônicas).

O bonde anda: esta é muito velha. A fila anda cai melhor. Estudos e cursos vão passando. Ficaram lá atrás as aulas de Contabilidade, Economia e Arquitetura. Vieram, desta feita, os cursos de pós do professor Damásio e da Gama Filho, ainda mais palestras e cursos de curta duração, que ao todo somam algumas centenas, sempre atualizados, além da participação no Fórum, do Jus Navigandi.

O material é tanto e o tempo, tão pouco. Multiplico o tempo disponível para tornar possível o que seria quase impossível. Por gosto, para ajudar novos colegas, sejam estudantes de Direito, sejam advogados ou a quem mais servir.

Esteja servido, pois: comente, critique, pergunte. Será sempre bem-vindo.

Maria da Glória Perez Delgado Sanches