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sexta-feira, 12 de abril de 2013

DIREITO DE VIZINHANÇA. DO DIREITO DE CONSTRUIR

é proibido construir janelas a menos de 1,5m do muro
É possível abrir janelas para o terreno vizinho? E aberturas de luz? Posso construir sacada que dê para o vizinho? Posso entrar no vizinho para conservar minha parede (pintura, reboque)?

O Código Civil estabelece regras sobre o direito de construir, disciplinadas no capítulo sobre o direito de vizinhança.


Seção VII. Do Direito de Construir

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que...
lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

A regra é a liberdade. Mas é uma liberdade condicionada às leis e aos regulamentos administrativos.

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

Exemplo é o telhado que derrama águas no vizinho. A solução pode ser uma calha. Mas essa calha tem que estar, pelo menos, a 10 cm da linha divisória.

Prédio 

Prédio, segundo o Código Civil, não significa prédio no sentido em que corriqueiramente o empregamos. Pode designar, apenas, o terreno. É que em Direito, prédio significa imóvel, urbano ou rural, edificado ou não, assim como terra, terreno moradia, casa ou edifício.

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.


Janelas: devem ser construídas a pelo menos um metro e meio de altura, para preservar o direito à privacidade e intimidade do vizinho. 



Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

Se foi construída janela, sacada, terraço ou goteira sem o atendimento do disposto no artigo antecedente, é possível ao vizinho prejudicado com a invasão a sua privacidade exigir que se desfaça a obra, se o exigir no prazo de ano e dia após a conclusão da obra. Significa que, se o vizinho deixou escoar tal prazo, concordou com a obra, ainda que ela lhe fosse prejudicial.  
Se você constrói uma abertura de luz em sua garagem, pode o vizinho levantar um muro, no terreno dele, que vede tal abertura. Significa dizer que é um direito seu levantar um muro ou parede, aproveitando-se da luz que vem do imóvel vizinho, mas é um direito do vizinho levantar um muro no terreno dele, ainda que vede completamente a passagem da luz para o seu imóvel. 

Como se calcula o prazo de ano e dia?

A obra terminou em 12/08/2012.
Um ano = 12/08/2013.
Um dia = 13/08/2013.
É um prazo decadencial. Normalmente, os prazos decadenciais estão na parte especial do Código Civil. Esta é uma das exceções.

Ação demolitória

É a ação cabível se a obra já foi construída. O juiz só autoriza a demolição se não houver outra saída.

Ação de nunciação de obra nova

É utilizada quando a obra está em andamento: "embargar a obra". A obra pára e é resolvida a irregularidade.

Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.


A qual distância devem ser construídos os imóveis, relativamente ao limite do terreno do vizinho?


ZONA RURAL
edificação do imóvel A - 3 metros - limite - 3 metros - edificação do imóvel B

ZONA URBANA
edificação do imóvel A - 1,5 metros - limite - 1,5 metros - edificação do imóvel B

CASA GEMINADA (é permitido)
edificação do imóvel A - 1,5 metros - limite - edificação do imóvel B ou
edificação do imóvel A - limite - 1,5 metros - edificação do imóvel B
não é permitido:
edificação do imóvel A - limite - edificação do imóvel B
Por quê?
Por questões higiênicas (ventilação e insolação).

Antes de se construir, entretanto, deve-se atentar para as especificações da Lei de Zoneamento Urbano e, no caso de condomínio horizontal, se existem regras específicas a respeito.

Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.




DIREITO DE TRAVEJAR


É o direito de se utilizar de até a metade do muro que o vizinho construiu, se pagar metade do que o vizinho pagou para construir o muro, além do valor proporcional ao terreno ocupado. Transforma-se em condomínio legal.

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.

O confinante que primeiro construir pode construir a parede divisória no meio da linha que divide os terrenos. Com isso, não perde o direito a receber metade da construção. 
Se desejo travejar o muro, mas a construção apresenta risco, posso pedir o pagamento de caução (real ou fidejussória) para obras acautelatórias. Aviso que vou utilizar aquela parede. O vizinho não pode negar a permissão, porque é um direito potestativo. 

Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.


Não poderei utilizar a parede, entretanto, se aquele espaço já foi utilizado, por motivo de segurança.
Imaginemos: de um lado, o vizinho A utilizou-se da parede, até a metade da espessura, para a instalação de um closet. Desejo instalar um cofre, servindo-me de metade da parede. Onde o vizinho instalou o closet não me é permitido. A saída é, portanto, utilizar-me de outro espaço, na mesma parede, que o vizinho não tenha utilizado.

Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.


ALTEAR O MURO 


Significa construir para elevar o que já existe. Quem altear é responsável pela construção e conservação do que alteou. Se o vizinho colaborar, torna-se meeiro, também na parte alteada. Se não quiser, não é obrigado, mas não terá meação nessa parte do muro ou parede. Nesse caso, ainda que o muro original seja propriedade de ambos (condomínio legal), a parte alteada pertencerá apenas àquele que construiu.


Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.


Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.

Este artigo proíbe a construção de fornos e fornalhas encostados à parede divisória. São excetuados os aparelhos e instalações domésticos. Dessa forma, são permitidas churrasqueiras, mas não as enormes, com churrascos todos os dias. 
Observação. Chaminés, fornalhas, fornos, na parede divisória: também qualquer aparelho que possa causar infiltração (por exemplo, descarga, esgoto, água). Churrasqueira ou forno de cozinha são permitidos, mas uma churrasqueira de parede a parede, não. O que ultrapassar o convencional não é permitido.

Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.


POLUIÇÃO DAS ÁGUAS


É proibido poluir as águas do mínimo para a sobrevivência do vizinho. Fala-se em mínimo. E o restante, pode? Também não.
Enunciado 244, do Conselho da Justiça Federal, aprovado na 3ª Jornada do Direito Civil: É proibido poluir qualquer água, necessária ou não à sobrevivência.
Observação: preexistentes. O texto da lei fala em preexistentes. Suponhamos que existam dois terrenos vizinhos. Não há tratamento do esgoto. Um vizinho constrói sua fossa séptica (proibida a construção junto à linha divisória, pois pode causar infiltração). O outro vizinho constrói seu poço, em local mais baixo do que a fossa, e esta acaba por contaminar o poço. Se a fossa foi construída antes do poço, o dono da fossa não seria responsável pela contaminação. Se, no entanto, a fossa foi construída depois, aplica-se a preexistência.


Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.



SILVIO RODRIGUES: "É ilícito o comportamento daquele que afundou o seu poço mais do que o necessário, sem maior interesse do que o de prejudicar o vizinho, privando-o de água. Os direitos são concedidos aos homens para serem usados segundo suas finalidades sociais; e isso não se dá se alguém exorbita na utilização de uma prerrogativa, utilizando-a de modo desconsiderado e irracional. Entre nós, no entanto, tal comportamento não é apenas abusivo, no concernente às escavações acima, mas ilegal. Basta que a escavação se aprofunde abaixo do lençol d'água (nível do), prejudicando poço ou fonte do vizinho, para que se caracterize infração à norma de vizinhança."

GOSTOU? NÃO GOSTOU? COMENTE. SEMPRE É POSSÍVEL MELHORAR


Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.


Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.

São proibidas as obras que provoquem desmoronamento ou deslocação de terra, ou ainda aquelas que comprometam a segurança do prédio vizinho, a não ser que sejam feitas obras acautelatórias, para evitar tais prejuízos. Ainda assim, se mesmo com as obras acautelatórias a obra ou serviço produzir prejuízos ao vizinho, este tem direito a indenização.
Se alguém sofreu prejuízo, tem direito a indenização. Se causou prejuízo, é preciso indenizar.


Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.



Esta seção é a que compreende desde os artigos de nº 1.299 até o de nº 1.313. Violada a proibição, está o agente  obrigado a demolir a obra e a responder pelos prejuízos causados.
"Se não obedecer ao Código Civil, tem que demolir." Hoje em dia, no entanto, juiz nenhum autoriza, se puder ser a questão ser resolvida de outra forma. Será obrigado a demolir, apenas, quando não houver outra alternativa. 
Ao prejudicado é possível ajuizar a ação para a demolição, cumulada com o pedido de perdas e danos.


Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:


I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.
§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.
§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.

Gato, papagaio, periquito, que fogem para a casa vizinha: o dono do animal tem o direito de buscá-lo, e o vizinho deve tolerar sua entrada. Se pode sanar o entrave, sana: dá o papagaio, o gato. Senão, libera o ingresso. Se, ingressando no terreno do vizinho, causar-lhe prejuízo, deve indenizá-lo. 
Também deve tolerar a entrada para a pintura da parede, a limpeza da calha.
Primeiro, o vizinho deve avisar antecipadamente que pretende utilizar-se do imóvel. 
Se os pedreiros que contratei quebrarem telhas do vizinho, devo indenizá-lo. 

TEMPO: 

Posso ficar o tempo necessário para desenvolver a atividade. A colocação de pedras na parede, por exemplo, exige mais tempo do que uma simples pintura. Se, antes de pintar, devo raspar e reparar a parede, também o tempo exigido é maior. 
Se em função das operações realizadas sujar o imóvel do vizinho, é minha obrigação limpar a sujidade. Porque isso é um prejuízo.
Por precaução, antes de me utilizar do imóvel do vizinho, devo elaborar um laudo, com fotografias etc., para demonstrar o estado das coisas antes do início das obras.

imagem: TJDF

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Maria da Gloria Perez Delgado Sanches
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ITANHAÉM, MEU PARAÍSO

ITANHAÉM, MEU PARAÍSO
O que é liberdade para você?

Quem sou eu?

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Da capital, já morei entre verde e bichos, na lida com animais e plantas: anos de injeção, espinho de ouriço, berne, parto de égua e curva de nível, viveiros, mudas, onde encontrei tempo para lecionar inglês, alfabetizar adultos e ler livros, na solidão do mato. 

Paixões se sucederam e convivem até hoje: Contabilidade, Economia, Arquitetura (IMES, MACK), a chácara e, afinal, o Direito (FDSBC, cursos e pós graduações). No Judiciário desde 2005, planto, replanto, reciclo, quebro paredes, reconstruo, estudo, escrevo e poetizo, ao som de passarinhos, que cantam nossa liberdade.

Não sou da cidade, tampouco do campo. Aprendiz, tento captar o que a vida oferece, para que o amanhã seja melhor. Um mundo melhor, sempre.

Agora em uma cidade mágica, em uma casa mágica, na qual as coisas se transformam e ganham vida; mais e mais vida. Minha cidade-praia-paraíso, Itanhaém.

Nesta casa de espaços amplos e um belo quintal, que jamais é a mesma do dia anterior, do minuto anterior (pois a natureza cuida do renovar a cada instante o viço, as cores, flores, aromas e sabores) retomei o gosto pelo verde, por releituras de espaços e coisas. Nela planto o que seja bom de comer ou de ver (ou deixo plantado o que Deus me trouxe), colho, podo, cozinho os frutos da terra, preparo conservas e invento pratos de combinações inusitadas, planejo, crio, invento, pinto e bordo... sonho. As ideias brotam como os rebentos e a vida mostra-se viva, pulsante.

Aqui, em paz, retomo o fazer miniaturas, componho terrários que encantam, mensagens de carinho representadas em pequenas e delicadas obras. 

Muito prazer! Fique à vontade, passeie um pouco: questões de Direito, português, crônicas ("causos"), jardinagem e artesanato. Uma receita, uma experiência nova, um redescobrir. 

Pergunte, comente, critique, ok? A casa é sua e seu comentário será sempre bem-vindo.

Maria da Gloria Perez Delgado Sanches

MARQUINHOS, NOSSAS ROSAS ESTÃO AQUI: FICARAM LINDAS!

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Arquivo do blog

COMO NASCEU ESTE BLOG?

Cursei, de 2004 a 2008, a graduação em Direito na Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo (FDSBC).

Registrava tudo o que os professores diziam – absolutamente tudo, incluindo piadas, indicações de livros e comentários (bons ou maus). Por essa razão, eram as anotações bastante procuradas.

Entretanto (e sempre existe um entretanto), escrevia no verso de folhas de rascunho, soltas e numeradas no canto superior direito, sem pautas, com abreviações terríveis e garranchos horrorosos que não consigo entender até hoje como pudessem ser decifradas senão por mim.

Para me organizar, digitava os apontamentos no dia seguinte, em um português sofrível –deveria inscrever sic, sic, sic, a cada meia página, porque os erros falados eram reproduzidos, quando não observados na oportunidade em que passava a limpo as matérias -, em virtude da falta de tempo, dado que cumulei o curso com o trabalho e, nos últimos anos, também estagiei.

Em julho de 2007 iniciei minhas postagens, a princípio no blog tudodireito. A transcrição de todas as matérias, postadas em um mesmo espaço, dificultava, sobremaneira, o acompanhamento das aulas.

Assim, criei, ao sabor do vento, mais e mais blogs: Anotações – Direito Administrativo, Pesquisas – Direito Administrativo; Anotações – Direito Constitucional I e II, Pesquisas – Direito Constitucional, Gramática e Questões Vernáculas e por aí vai, segundo as matérias da grade curricular (podem ser acompanhados no meu perfil completo).

Em novembro de 2007 iniciei a postagem de poemas, crônicas e artigos jurídicos noRecanto das Letras. Seguiram-se artigos jurídicos publicados noJurisway, no Jus Navigandi e mais poesias, na Sociedade dos Poetas Advogados.

Tomei gosto pela coisa e publiquei cursos e palestras a que assistia. Todos estão publicados, também, neste espaço.

Chegaram cartas (pelo correio) e postagens, em avalanche, com perguntas e agradecimentos. Meu mundo crescia, na medida em que passava a travar amizade com alunos de outras faculdades, advogados e escritores, do Brasil, da América e de além-mar.

Graças aos apontamentos, conseguia ultrapassar com facilidade, todos os anos, as médias exigidas para não me submeter aos exames finais. Não é coisa fácil, vez que a exigência para a aprovação antecipada é a média sete.

Bem, muitos daqueles que acompanharam os blogs também se salvaram dos exames e, assim como eu, passaram de primeira no temível exame da OAB, o primeiro de 2009 (mais espinhoso do que o exame atual). Tão mal-afamada prova revelou-se fácil, pois passei – assim como muitos colegas e amigos – com nota acima da necessária (além de sete, a mesma exigida pela faculdade para que nos eximíssemos dos exames finais) tanto na primeira fase como na segunda fases.

O mérito por cada vitória, por evidente, não é meu ou dos blogs: cada um é responsável por suas conquistas e a faculdade é de primeira linha, excelente. Todavia, fico feliz por ajudar e a felicidade é maior quando percebo que amigos tão caros estão presentes, são agradecidos (Lucia Helena Aparecida Rissi (minha sempre e querida amiga, a primeira da fila), João Mariano do Prado Filho e Silas Mariano dos Santos (adoráveis amigos guardados no coração), Renata Langone Marques (companheira, parceira de crônicas), Vinicius D´Agostini Y Pablos (rapaz de ouro, educado, gentil, amigo, inteligente, generoso: um cavalheiro), Sergio Tellini (presente, hábil, prático, inteligente), José Aparecido de Almeida (prezado por toda a turma, uma figura), entre tantos amigos inesquecíveis. Muitos deles contribuíram para as postagens, inclusive com narrativas para novas crônicas, publicadas no Recanto das Letras ou aqui, em“Causos”: colegas, amigos, professores, estagiando no Poupatempo, servindo no Judiciário.

Também me impulsionaram os professores, seja quando se descobriam em alguma postagem, com comentários abonadores, seja pela curiosidade de saber como suas aulas seriam traduzidas (naturalmente os comentários jocosos não estão incluídos nas anotações de sala de aula, pois foram ou descartados ou apartados para a publicação em crônicas).

O bonde anda: esta é muito velha. A fila anda cai melhor. Estudos e cursos vão passando. Ficaram lá atrás as aulas de Contabilidade, Economia e Arquitetura. Vieram, desta feita, os cursos de pós do professor Damásio e da Gama Filho, ainda mais palestras e cursos de curta duração, que ao todo somam algumas centenas, sempre atualizados, além da participação no Fórum, do Jus Navigandi.

O material é tanto e o tempo, tão pouco. Multiplico o tempo disponível para tornar possível o que seria quase impossível. Por gosto, para ajudar novos colegas, sejam estudantes de Direito, sejam advogados ou a quem mais servir.

Esteja servido, pois: comente, critique, pergunte. Será sempre bem-vindo.

Maria da Glória Perez Delgado Sanches