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segunda-feira, 17 de setembro de 2012

Despesas de condomínio do imóvel arrematado em hasta pública. O crédito do condomínio tem prevalência em relação a qualquer outro, sejam estes trabalhistas, tributários ou hipotecários.

Quem prefere: a dívida tributária ou o condomínio?
O crédito por despesas condominiais em favor do Condomínio prefere a qualquer outro, ou seja, as dívidas correspondentes às despesas condominiais estão em primeiro lugar (AI 855.615-01/1, Rel. Des. PEREIRA CALÇAS), pois se cuida de obrigação propter rem...
que se sobrepõe sobre quaisquer outros créditos. 

TJSP. Comarca: Guarujá 1ª Vara Cível. Voto nº 21.793
Agravante: Prefeitura Municipal de Guarujá
Agravado: Condomínio Edifício Grevillea; KWR; CMA
Relator Ruy Coppola
EMENTA
Despesas de condomínio. Execução. Imóvel arrematado em hasta pública. Pedido da Municipalidade de preferência para satisfação do crédito tributário, em detrimento ao crédito do condomínio. Indeferimento. Ausência de penhora por parte da Prefeitura sobre o bem arrematado. Descabimento. Preferência do  crédito representado por despesas condominiais. Reconhecimento. Decisão mantida. Recurso improvido.

Vistos,
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Prefeitura Municipal de Guarujá, nos autos da ação de cobrança de despesas condominiais movida por Condomínio Edifício Grevillea em face de KWR, ora em fase de execução, contra a r. decisão de fls. 64/65 (fls. 254/255 dos autos principais), que manteve a preferência do crédito em favor do condomínio-autor, em detrimento ao crédito tributário.
Inconformado, recorre a agravante, alegando, em síntese, que tem preferência sobre o crédito condominial posto que tributário.
Recurso tempestivo.
É o relatório.
Não merece provimento a insurgência da agravante.
O imóvel foi arrematado em hasta pública no dia 31.11.2011, em decorrência da ação de cobrança movida pelo Condomínio/agravado, ora em fase de execução. 
A agravante, por petição juntada a fls. 55/60 do instrumento (fls. 243/248 dos autos principais), requereu ao juízo da causa que o produto da arrematação fosse reservado à Fazenda Pública Municipal, para plena satisfação do crédito tributário, proveniente das execuções fiscais nº 4658/95, 5850/01, 1643/04, 6230/07 e 37098/09.
O pedido foi indeferido na r. decisão agravada de fls. 64/65 (fls. 254/255 dos autos principais), sob o argumento de que as despesas condominiais cobradas nestes autos têm natureza “propter rem”, preferindo ao crédito tributário.
Pretende a recorrente, em resumo, ter reconhecido, de plano, o seu direito de preferência, no recebimento das verbas decorrentes da alienação judicial do bem.
Ocorre que no caso em tela, não houve a demonstração por parte da Prefeitura do Guarujá de que havia penhora sobre o imóvel quando da realização da hasta pública, limitando-se a trazer os números das execuções fiscais que tramitam em face da executada.
Esta Câmara já julgou caso bastante semelhante, no apelo de n. 990.10.356190-2, relatado pelo Exmo. Des. Walter Zeni, do qual transcrevo trecho da fundamentação:
“Embora a agravante afirme nos autos a existência de execução fiscal proposta em face da co-agravada, deixou produzir provas neste sentido, bem como da eventual existência de penhora que recaia sobre a unidade condominial em questão, limitando-se à juntada de extratos de lançamento da dívida em seus cadastros (fls. 30/31). 
Nesse contexto, não há se falar em instauração de concurso de credores porque não houve demonstração de pluralidade de penhoras sobre o mesmo bem arrematado.
A respeito, o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA já assentou que "a instauração do concurso de credores pressupõe pluralidade de penhoras sobre o mesmo bem. Assim, discute-se a preferência quando há execução fiscal e recaia a penhora sobre o mesmo bem, excutido em outra demanda executiva" (REsp nº 654779-RS, 1ª T., Rel. Min. LUIZ FUX, DJ 28/03/2005, p. 213), tendo em vista que "o concurso de preferência de que cuidam os arts. 187 do Código Tributário Nacional e 29, parágrafo único da Lei n. 6.830/80, só se dá quando instaurado o concurso creditório (devedor civil) ou a execução coletiva falimentar (devedor comerciante), hipóteses em que as Fazendas Públicas a eles não se submetem, podendo mover as suas execuções independentemente do juízo concursal. Fora dessas hipóteses, aplicam-se as disposições contidas nos arts. 612 e 711 do Código de Processo Civil, pelas quais se exige a pluralidade de penhoras, sendo o apurado das arrematações distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas prelações. Assim, impõe-se a existência de prévias execução e penhora sobre o mesmo bem leiloado, falecendo a quem não demonstre tais pressupostos aptidão para pretender a satisfação do crédito, que alegar possuir, contra o executado"
(REsp nº 33.902-SP, 1º T., Rel. Min. CÉSAR ASFOR ROCHA, DJ 18/04/1994, p. 6.447). No mesmo sentido: AgRg no REsp 581.350-PR, 2ª T., Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, DJE 26/03/2008; REsp nº 636.290-SP, 1ª T., Rel. Min. JOSÉ DELGADO, DJ 08/11/2004, p. 180; REsp nº 165.783-SP, 1ª T., Rel. Min. MILTON LUIZ PEREIRA, DJ 25/02/2002, p. 206.
Por outro lado, ainda assim não fosse, o estudo sistemático da legislação que rege a matéria conduz à conclusão de que o crédito por despesas condominiais em favor do Condomínio prefere a qualquer outro, ou seja, as dívidas correspondentes às despesas condominiais estão em primeiro lugar (AI 855.615-01/1, Rel. Des. PEREIRA CALÇAS), pois se cuida de obrigação propter rem que se sobrepõe sobre quaisquer outros créditos. 
Isto porque, como dito pelo eminente Des. PEREIRA CALÇAS, "o débito por despesas condominiais acompanha a própria coisa e são garantidos pela unidade geradora das despesas, pois destina-se à sua conservação e manutenção." (acórdão supra cit.). Daí, a prioridade do crédito condominial, visto que "o atraso no pagamento das despesas constitui a causa principal do desequilíbrio econômico do condomínio" (J. NASCIMENTO FRANCO e NISSKE GONDO, "Condomínio em Edifícios", RT, 4ª ed., p. 163) e,
consequentemente, a perda de qualidade da conservação e manutenção da coisa comum mediante serviços e benfeitorias necessárias ou úteis.
O artigo 958 do Código Civil estabelece que "os títulos legais de preferência são os privilégios e os direitos reais", sendo que "têm privilégio especial: (...) sobre a coisa beneficiada, o credor por benfeitorias necessárias ou úteis" (art. 964, III, CC).
De outra parte, o mesmo diploma legal dispõe em seu artigo 96 que benfeitorias úteis são "as que aumentam ou facilitam o uso do bem", e "são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore" (§§ 2º e 3º).
Ao propósito, JOÃO BATISTA LOPES ensina que "as despesas de condomínio ora se destinam a atender exclusivamente ao funcionamento e conservação do edifício (v.g., limpeza do prédio, pagamento de empregados etc.) ora são cobradas para cobrir o custo de inovações ou melhorias (v.g., instalação de portão eletrônico) ora são exigidas para atender a gastos diversos dos quais não derivam vantagens aos condôminos (v.g., indenização por furto de veículo estacionado na garagem)", que segundo ALBERTO
ANIBAL GABAS classificam-se em: "a) despesas com administração: são as que se destinam a cobrir gastos com a conservação e funcionamento do edifício, inclusive reparações nas partes comuns para manter-lhe as condições normais de segurança, conforto etc.;" "b) despesas com inovações: as que objetivam melhorar as condições de uso e gozo do prédio;" "c) fundo de reserva: destinado a cobrir despesas extraordinárias ou imprevistas, que refogem ao conceito normal de administração;" "d) despesas decorrentes de atos dos condôminos: as que são efetuadas por um ou vários condôminos, na omissão do síndico, em casos especiais, como reparações urgentes no prédio" ("Condomínio", 9ª ed., Ed. Revista dos Tribunais, pp. 107/108). 
Nesse contexto, "como as despesas condominiais são feitas para manutenção da unidade autônoma objeto da penhora, o crédito relativo a elas deve ser satisfeito em primeiro lugar, antes dos créditos trabalhistas, tributários e hipotecários" (TJ/SP - AI nº 1.222.620-0/5, 36ª Câm., Rel. Des. DYRCEU CINTRA, j. 28/11/2008), porque os valores relativos a despesas condominiais "pertencem à massa condominial; assim, não tem sentido que todos os condôminos venham a ser onerados pelo inadimplemento de tributos incidentes sobre uma determinada unidade condominial. Quem deve responder é o seu titular ou seu sucessor" (TJ/SP - AI nº 1.219.074-0/7, 29ª Câm., Rel. Des. LUIS DE CARVALHO, j. 22/10/2008). No mesmo sentido: TJ/SP - AI nº 1.174.978-0/4, 36ª Câm., Rel. Des. ROMEU RICUPERO, j. 12/06/2008; Extinto II TAC - AI nº 816.332-0/9, 9ª Câm., Rel. Des. EROS PICELI, j. 03/03/2004”.
À Prefeitura, caberá saldo remanescente após o levantamento por parte do condomínio e perseguir seus créditos restantes através das medidas cabíveis contra quem de direito.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima alinhavados.
RUY COPPOLA
RELATOR

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ITANHAÉM, MEU PARAÍSO

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Da capital, já morei entre verde e bichos, na lida com animais e plantas: anos de injeção, espinho de ouriço, berne, parto de égua e curva de nível, viveiros, mudas, onde encontrei tempo para lecionar inglês, alfabetizar adultos e ler livros, na solidão do mato. 

Paixões se sucederam e convivem até hoje: Contabilidade, Economia, Arquitetura (IMES, MACK), a chácara e, afinal, o Direito (FDSBC, cursos e pós graduações). No Judiciário desde 2005, planto, replanto, reciclo, quebro paredes, reconstruo, estudo, escrevo e poetizo, ao som de passarinhos, que cantam nossa liberdade.

Não sou da cidade, tampouco do campo. Aprendiz, tento captar o que a vida oferece, para que o amanhã seja melhor. Um mundo melhor, sempre.

Agora em uma cidade mágica, em uma casa mágica, na qual as coisas se transformam e ganham vida; mais e mais vida. Minha cidade-praia-paraíso, Itanhaém.

Nesta casa de espaços amplos e um belo quintal, que jamais é a mesma do dia anterior, do minuto anterior (pois a natureza cuida do renovar a cada instante o viço, as cores, flores, aromas e sabores) retomei o gosto pelo verde, por releituras de espaços e coisas. Nela planto o que seja bom de comer ou de ver (ou deixo plantado o que Deus me trouxe), colho, podo, cozinho os frutos da terra, preparo conservas e invento pratos de combinações inusitadas, planejo, crio, invento, pinto e bordo... sonho. As ideias brotam como os rebentos e a vida mostra-se viva, pulsante.

Aqui, em paz, retomo o fazer miniaturas, componho terrários que encantam, mensagens de carinho representadas em pequenas e delicadas obras. 

Muito prazer! Fique à vontade, passeie um pouco: questões de Direito, português, crônicas ("causos"), jardinagem e artesanato. Uma receita, uma experiência nova, um redescobrir. 

Pergunte, comente, critique, ok? A casa é sua e seu comentário será sempre bem-vindo.

Maria da Gloria Perez Delgado Sanches

MARQUINHOS, NOSSAS ROSAS ESTÃO AQUI: FICARAM LINDAS!

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Arquivo do blog

COMO NASCEU ESTE BLOG?

Cursei, de 2004 a 2008, a graduação em Direito na Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo (FDSBC).

Registrava tudo o que os professores diziam – absolutamente tudo, incluindo piadas, indicações de livros e comentários (bons ou maus). Por essa razão, eram as anotações bastante procuradas.

Entretanto (e sempre existe um entretanto), escrevia no verso de folhas de rascunho, soltas e numeradas no canto superior direito, sem pautas, com abreviações terríveis e garranchos horrorosos que não consigo entender até hoje como pudessem ser decifradas senão por mim.

Para me organizar, digitava os apontamentos no dia seguinte, em um português sofrível –deveria inscrever sic, sic, sic, a cada meia página, porque os erros falados eram reproduzidos, quando não observados na oportunidade em que passava a limpo as matérias -, em virtude da falta de tempo, dado que cumulei o curso com o trabalho e, nos últimos anos, também estagiei.

Em julho de 2007 iniciei minhas postagens, a princípio no blog tudodireito. A transcrição de todas as matérias, postadas em um mesmo espaço, dificultava, sobremaneira, o acompanhamento das aulas.

Assim, criei, ao sabor do vento, mais e mais blogs: Anotações – Direito Administrativo, Pesquisas – Direito Administrativo; Anotações – Direito Constitucional I e II, Pesquisas – Direito Constitucional, Gramática e Questões Vernáculas e por aí vai, segundo as matérias da grade curricular (podem ser acompanhados no meu perfil completo).

Em novembro de 2007 iniciei a postagem de poemas, crônicas e artigos jurídicos noRecanto das Letras. Seguiram-se artigos jurídicos publicados noJurisway, no Jus Navigandi e mais poesias, na Sociedade dos Poetas Advogados.

Tomei gosto pela coisa e publiquei cursos e palestras a que assistia. Todos estão publicados, também, neste espaço.

Chegaram cartas (pelo correio) e postagens, em avalanche, com perguntas e agradecimentos. Meu mundo crescia, na medida em que passava a travar amizade com alunos de outras faculdades, advogados e escritores, do Brasil, da América e de além-mar.

Graças aos apontamentos, conseguia ultrapassar com facilidade, todos os anos, as médias exigidas para não me submeter aos exames finais. Não é coisa fácil, vez que a exigência para a aprovação antecipada é a média sete.

Bem, muitos daqueles que acompanharam os blogs também se salvaram dos exames e, assim como eu, passaram de primeira no temível exame da OAB, o primeiro de 2009 (mais espinhoso do que o exame atual). Tão mal-afamada prova revelou-se fácil, pois passei – assim como muitos colegas e amigos – com nota acima da necessária (além de sete, a mesma exigida pela faculdade para que nos eximíssemos dos exames finais) tanto na primeira fase como na segunda fases.

O mérito por cada vitória, por evidente, não é meu ou dos blogs: cada um é responsável por suas conquistas e a faculdade é de primeira linha, excelente. Todavia, fico feliz por ajudar e a felicidade é maior quando percebo que amigos tão caros estão presentes, são agradecidos (Lucia Helena Aparecida Rissi (minha sempre e querida amiga, a primeira da fila), João Mariano do Prado Filho e Silas Mariano dos Santos (adoráveis amigos guardados no coração), Renata Langone Marques (companheira, parceira de crônicas), Vinicius D´Agostini Y Pablos (rapaz de ouro, educado, gentil, amigo, inteligente, generoso: um cavalheiro), Sergio Tellini (presente, hábil, prático, inteligente), José Aparecido de Almeida (prezado por toda a turma, uma figura), entre tantos amigos inesquecíveis. Muitos deles contribuíram para as postagens, inclusive com narrativas para novas crônicas, publicadas no Recanto das Letras ou aqui, em“Causos”: colegas, amigos, professores, estagiando no Poupatempo, servindo no Judiciário.

Também me impulsionaram os professores, seja quando se descobriam em alguma postagem, com comentários abonadores, seja pela curiosidade de saber como suas aulas seriam traduzidas (naturalmente os comentários jocosos não estão incluídos nas anotações de sala de aula, pois foram ou descartados ou apartados para a publicação em crônicas).

O bonde anda: esta é muito velha. A fila anda cai melhor. Estudos e cursos vão passando. Ficaram lá atrás as aulas de Contabilidade, Economia e Arquitetura. Vieram, desta feita, os cursos de pós do professor Damásio e da Gama Filho, ainda mais palestras e cursos de curta duração, que ao todo somam algumas centenas, sempre atualizados, além da participação no Fórum, do Jus Navigandi.

O material é tanto e o tempo, tão pouco. Multiplico o tempo disponível para tornar possível o que seria quase impossível. Por gosto, para ajudar novos colegas, sejam estudantes de Direito, sejam advogados ou a quem mais servir.

Esteja servido, pois: comente, critique, pergunte. Será sempre bem-vindo.

Maria da Glória Perez Delgado Sanches