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segunda-feira, 10 de setembro de 2012

A natureza propter rem das despesas condominiais. Legitimidade passiva. Alienação fiduciária. Mora ex re. Denunciação da lide no procedimento sumário.

O novo proprietário é responsável pelo pagamento das despesas condominiais em atraso
Ao adquirir um imóvel é imprescindível avaliar, antes, se há dívidas atrasadas, relativamente ao fisco (IPTU) e com o condomínio.
Isso porque as despesas condominiais têm natureza propter rem, que serão cobradas do titular da propriedade, isto é, se você adquirir o imóvel, será...
responsável pelo pagamento das despesas condominiais atrasadas.

TJSP. Apelação nº 0047518-94.2010.8.26.0564 - São Bernardo do Campo - VOTO Nº 2/7
Apelante: Rodobens Administradora de Consórcios Ltda
Apelada: Condomínio Mares do Norte
Comarca: São Bernardo do Campo - 5ª. Vara Cível
Relator Ruy Coppola
Voto nº 22.512

EMENTA
Cobrança. Despesas condominiais. Ação ajuizada contra o adquirente do imóvel, em alienação fiduciária. Admissibilidade. Dívida de natureza propter rem, cuja responsabilidade recai também sobre o titular da propriedade, ainda que resolúvel. Mora “ex re”. Valores não impugnados. Denunciação da lide inadmissível, por expressa vedação do artigo 280 do Código de Processo Civil. Ação julgada procedente. Sentença mantida. Recurso improvido.


Vistos.
Trata-se de ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio Mares do Norte contra Rodobens Administração e Promoções Ltda, que a respeitável sentença de fls. 92/94, cujo relatório se adota, julgou procedente para condenar a ré ao pagamento da quantia de R$1.945,97, referente às despesas condominiais em atraso, a qual deverá ser acrescida de correção monetária e juros de 1% ao mês, computados desde 25/10/2010, sem prejuízo daquelas vencidas durante o processo, na forma do artigo 290 do Código de Processo Civil, devidamente corrigidas a partir de cada vencimento, acrescidas de multa de 2% e juros de 1% ao mês, até a satisfação da obrigação. A ré foi condenada também no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação.
Apela a requerida (fls. 96/107) sustentando, em síntese, que não é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, posto que ostenta apenas a qualidade de credora fiduciária. Argumenta que o único responsável pelo pagamento é o devedor fiduciante, ao qual deve ser denunciada a lide, ainda que para efeito de eventual exercício do direito de regresso. 
Aduz que não foi notificada acerca do inadimplemento do fiduciante, o que descaracteriza eventual mora. Alega também que ficou impossibilitada de se defender quanto à alegação de inadimplemento, uma vez que somente o fiduciante possui eventuais comprovantes de pagamento da suposta dívida.
Afirma que o consorciado fiduciante continua residindo no imóvel, e assumiu contratualmente a obrigação de pagar as despesas aqui discutidas, sendo que tal responsabilidade é prevista pelo artigo 27, §8º, da Lei nº 9.514/97. Pede, ao final, a reforma da sentença.
O recurso foi preparado (fls. 108/110), recebido e respondido a fls. 114/120.
É o Relatório.
Da certidão imobiliária trazida aos autos pelo condomínio autor, verifica-se que o imóvel gerador das despesas condominiais é de propriedade de FVP, que o adquiriu em 25.04.2006, mesma data em que o alienou fiduciariamente à ré-apelante para garantia do crédito referente ao saldo remanescente do contrato de consórcio (cf. fls. 11/12).
A Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, definiu tal negócio jurídico como sendo aquele “pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Com efeito, a alienação fiduciária em garantia transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel e a posse indireta do imóvel e, assim sendo, vincula o seu titular às obrigações inerentes ao bem.
Como já anotado pelo Desembargador Kioitsi Chicuta, em julgamento anterior:
É bem verdade que, a princípio, ter-se-ia a convicção de que a ação deve se dirigir a quem, de fato, usufrui dos benefícios e dos ônus da vida em condomínio da Lei 4.591, de 1.964, mas consoante destaca J. Nascimento Franco, 'para garantir o equilíbrio econômico e financeiro do condomínio, a lei considera dívida propter rem a cota-parte atribuível a cada apartamento nas despesas ordinárias e extraordinárias' (cf. 'Condomínio', pág. 220). A relação jurídica é peculiar e aproxima-se tanto do direito real como do direito pessoal, tanto assim que na precisa e citada conceituação de Silvio Rodrigues, 'a obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade, que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito' (cf. 'Direito Civil', vol. 2, pág. 105). A obrigação de pagar proporcionalmente as despesas de condomínio não decorre da vontade das partes, mas da circunstância de serem titulares de direitos sobre as unidades autônomas.
Daí porque o credor fiduciário também ostenta condição jurídica de condômino e nesse aspecto, este C. Tribunal, no julgamento da apelação 663.554, relator o Des. Gilberto dos Santos, destacou que o 'vocábulo
'condômino' no máximo pode abranger o usufrutuário, o nu-proprietário, o fiduciário, o compromissário comprador, o promitente cessionário de direito à compra, ou qualquer outro titular de direito à aquisição das unidades autônomas do edifício'.

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Pouco importa que o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, disponha que o fiduciante responde pelas contribuições condominiais, cuidando-se, na verdade, de dispositivo para regular as relações entre fiduciante e fiduciário.
Dois são os direitos reais e nada impede que o imóvel gerador das despesas seja ofertado à venda judicial, onde patente fica o interesse de ambos os réus” (Apelação sem Revisão nº 1.133.573-0/9).
Assim também já decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 827.085/SP, que também foi interposto pela ora apelante:
“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ADQUIRENTE - RECURSO NÃO CONHECIDO. 1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 - Recurso não conhecido” (Rel. Ministro Jorge Scartezzini, Quarta Turma, in DJ 22/05/2006, p. 219).
Remanesce, pois, a responsabilidade da recorrida pelos débitos em atraso, sendo que o inadimplemento noticiado pelo condomínio não foi impugnado pela devedora, não lhe socorrendo a alegação de que eventuais comprovantes de pagamento estariam em poder do fiduciante.
Em relação a mora, no caso, é ex re. Não se exige prévia constituição em mora do devedor da obrigação de pagar despesas condominiais, uma vez que a mora opera-se com a simples impontualidade, nos termos do artigo 12, § 3°, da Lei 4591/64:
"CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - MORA CARACTERIZADA - DESNECESSIDADE - ARTIGOS 960 DO CÓDIGO CIVIL E 12 DA LEI Nº 4591/64 - Não é necessária nenhuma notificação, interpelação ou protesto para constituição em mora dos condôminos, isto porque o cumprimento da obrigação é exigível automaticamente no vencimento, constituindo a mora 'ex re' quando não efetuado o pagamento no tempo lugar e forma convencionados." (Ap. s/ Rev. 754.571-00/2 - 7ª Câm. - Rel. Juiz WILLIAN CAMPOS - J. 23.9.2003).
Também não há que se falar em denunciação da lide que, no procedimento sumário, está limitada à hipótese prevista no artigo 280 do Código de Processo Civil (“intervenção fundada em contrato de seguro”).
Correta, pois, a procedência da ação para condenar a ré, adquirente do imóvel em alienação fiduciária, ao pagamento das taxas condominiais pendentes, ressalvando-lhe o direito de regresso contra o fiduciante, que deverá ser demandado em ação própria.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
RUY COPPOLA
RELATOR

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BELA ITANHAÉM

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Maria da Gloria Perez Delgado Sanches 
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ITANHAÉM, MEU PARAÍSO

ITANHAÉM, MEU PARAÍSO
O que é liberdade para você?

Quem sou eu?

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Da capital, já morei entre verde e bichos, na lida com animais e plantas: anos de injeção, espinho de ouriço, berne, parto de égua e curva de nível, viveiros, mudas, onde encontrei tempo para lecionar inglês, alfabetizar adultos e ler livros, na solidão do mato. 

Paixões se sucederam e convivem até hoje: Contabilidade, Economia, Arquitetura (IMES, MACK), a chácara e, afinal, o Direito (FDSBC, cursos e pós graduações). No Judiciário desde 2005, planto, replanto, reciclo, quebro paredes, reconstruo, estudo, escrevo e poetizo, ao som de passarinhos, que cantam nossa liberdade.

Não sou da cidade, tampouco do campo. Aprendiz, tento captar o que a vida oferece, para que o amanhã seja melhor. Um mundo melhor, sempre.

Agora em uma cidade mágica, em uma casa mágica, na qual as coisas se transformam e ganham vida; mais e mais vida. Minha cidade-praia-paraíso, Itanhaém.

Nesta casa de espaços amplos e um belo quintal, que jamais é a mesma do dia anterior, do minuto anterior (pois a natureza cuida do renovar a cada instante o viço, as cores, flores, aromas e sabores) retomei o gosto pelo verde, por releituras de espaços e coisas. Nela planto o que seja bom de comer ou de ver (ou deixo plantado o que Deus me trouxe), colho, podo, cozinho os frutos da terra, preparo conservas e invento pratos de combinações inusitadas, planejo, crio, invento, pinto e bordo... sonho. As ideias brotam como os rebentos e a vida mostra-se viva, pulsante.

Aqui, em paz, retomo o fazer miniaturas, componho terrários que encantam, mensagens de carinho representadas em pequenas e delicadas obras. 

Muito prazer! Fique à vontade, passeie um pouco: questões de Direito, português, crônicas ("causos"), jardinagem e artesanato. Uma receita, uma experiência nova, um redescobrir. 

Pergunte, comente, critique, ok? A casa é sua e seu comentário será sempre bem-vindo.

Maria da Gloria Perez Delgado Sanches

MARQUINHOS, NOSSAS ROSAS ESTÃO AQUI: FICARAM LINDAS!

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Arquivo do blog

COMO NASCEU ESTE BLOG?

Cursei, de 2004 a 2008, a graduação em Direito na Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo (FDSBC).

Registrava tudo o que os professores diziam – absolutamente tudo, incluindo piadas, indicações de livros e comentários (bons ou maus). Por essa razão, eram as anotações bastante procuradas.

Entretanto (e sempre existe um entretanto), escrevia no verso de folhas de rascunho, soltas e numeradas no canto superior direito, sem pautas, com abreviações terríveis e garranchos horrorosos que não consigo entender até hoje como pudessem ser decifradas senão por mim.

Para me organizar, digitava os apontamentos no dia seguinte, em um português sofrível –deveria inscrever sic, sic, sic, a cada meia página, porque os erros falados eram reproduzidos, quando não observados na oportunidade em que passava a limpo as matérias -, em virtude da falta de tempo, dado que cumulei o curso com o trabalho e, nos últimos anos, também estagiei.

Em julho de 2007 iniciei minhas postagens, a princípio no blog tudodireito. A transcrição de todas as matérias, postadas em um mesmo espaço, dificultava, sobremaneira, o acompanhamento das aulas.

Assim, criei, ao sabor do vento, mais e mais blogs: Anotações – Direito Administrativo, Pesquisas – Direito Administrativo; Anotações – Direito Constitucional I e II, Pesquisas – Direito Constitucional, Gramática e Questões Vernáculas e por aí vai, segundo as matérias da grade curricular (podem ser acompanhados no meu perfil completo).

Em novembro de 2007 iniciei a postagem de poemas, crônicas e artigos jurídicos noRecanto das Letras. Seguiram-se artigos jurídicos publicados noJurisway, no Jus Navigandi e mais poesias, na Sociedade dos Poetas Advogados.

Tomei gosto pela coisa e publiquei cursos e palestras a que assistia. Todos estão publicados, também, neste espaço.

Chegaram cartas (pelo correio) e postagens, em avalanche, com perguntas e agradecimentos. Meu mundo crescia, na medida em que passava a travar amizade com alunos de outras faculdades, advogados e escritores, do Brasil, da América e de além-mar.

Graças aos apontamentos, conseguia ultrapassar com facilidade, todos os anos, as médias exigidas para não me submeter aos exames finais. Não é coisa fácil, vez que a exigência para a aprovação antecipada é a média sete.

Bem, muitos daqueles que acompanharam os blogs também se salvaram dos exames e, assim como eu, passaram de primeira no temível exame da OAB, o primeiro de 2009 (mais espinhoso do que o exame atual). Tão mal-afamada prova revelou-se fácil, pois passei – assim como muitos colegas e amigos – com nota acima da necessária (além de sete, a mesma exigida pela faculdade para que nos eximíssemos dos exames finais) tanto na primeira fase como na segunda fases.

O mérito por cada vitória, por evidente, não é meu ou dos blogs: cada um é responsável por suas conquistas e a faculdade é de primeira linha, excelente. Todavia, fico feliz por ajudar e a felicidade é maior quando percebo que amigos tão caros estão presentes, são agradecidos (Lucia Helena Aparecida Rissi (minha sempre e querida amiga, a primeira da fila), João Mariano do Prado Filho e Silas Mariano dos Santos (adoráveis amigos guardados no coração), Renata Langone Marques (companheira, parceira de crônicas), Vinicius D´Agostini Y Pablos (rapaz de ouro, educado, gentil, amigo, inteligente, generoso: um cavalheiro), Sergio Tellini (presente, hábil, prático, inteligente), José Aparecido de Almeida (prezado por toda a turma, uma figura), entre tantos amigos inesquecíveis. Muitos deles contribuíram para as postagens, inclusive com narrativas para novas crônicas, publicadas no Recanto das Letras ou aqui, em“Causos”: colegas, amigos, professores, estagiando no Poupatempo, servindo no Judiciário.

Também me impulsionaram os professores, seja quando se descobriam em alguma postagem, com comentários abonadores, seja pela curiosidade de saber como suas aulas seriam traduzidas (naturalmente os comentários jocosos não estão incluídos nas anotações de sala de aula, pois foram ou descartados ou apartados para a publicação em crônicas).

O bonde anda: esta é muito velha. A fila anda cai melhor. Estudos e cursos vão passando. Ficaram lá atrás as aulas de Contabilidade, Economia e Arquitetura. Vieram, desta feita, os cursos de pós do professor Damásio e da Gama Filho, ainda mais palestras e cursos de curta duração, que ao todo somam algumas centenas, sempre atualizados, além da participação no Fórum, do Jus Navigandi.

O material é tanto e o tempo, tão pouco. Multiplico o tempo disponível para tornar possível o que seria quase impossível. Por gosto, para ajudar novos colegas, sejam estudantes de Direito, sejam advogados ou a quem mais servir.

Esteja servido, pois: comente, critique, pergunte. Será sempre bem-vindo.

Maria da Glória Perez Delgado Sanches