OBRIGAÇÕES REAIS (OU PROPTER REM) E OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REAL. CONCEITOS E DIFERENÇAS.

OBRIGAÇÕES REAIS OU PROPTER REM 
Também denominadas ob rem, reipersecutórias, in rem scriptae e obrigação ambulatorial (ambulant cum domino).
As obrigações propter rem são acessórias. É o caso do condomínio.
Existem dois sítios vizinhos. De quem é a obrigação de construir a cerca?
Dos dois. 
Um vende o sítio. De quem passa a ser a obrigação de construir a cerca?
Do comprador e do antigo vizinho.

Nasce da vontade das partes?
Não. A obrigação propter rem é uma obrigação ope legis, isto é, nasce da lei.

Conceito
Fernando Noronha:
"Obrigações propter rem são ... 
obrigações acessórias em sentido técnico de Direitos Reais. Elas impõem a quem seja proprietário de uma coisa ou titular de outro direito real de gozo sobre ela o dever de realizar uma prestação necessária para a harmonização do exercício do seu direito real com o de outro direito real de pessoa diversa, incidente sobre a mesma coisa ou sobre uma coisa vizinha."
Obrigação propter rem "é aquela que surge em razão da coisa". É uma obrigação que está ligada à coisa.
Segundo Maria Helena Diniz, obrigação propter rem é "aquela que recai sobre uma pessoa por força de um determinado direito real, permitindo sua liberação pelo abandono do bem. A sua força vinculante manifesta-se conforme a situação do devedor ante uma coisa, seja como possuidor, seja como titular do domínio. É obrigação propter rem: a do condômino de contribuir para a conservação da coisa comum; a do adquirente de um imóvel hipotecado de pagar o débito que o onera, se o quiser liberar; a do proprietário de coisa incorporada ao patrimônio histórico e artístico nacional de não destruí-la, de não realizar obras que lhe modifiquem a aparência. Encontra-se na zona fronteiriça entre os direitos reais e pessoais visto que por um lado vincula o titular de um direito real e por outro tem caracteres próprios do direito de crédito, consistindo num liame entre sujeito ativo e passivo, sendo que este último deverá realizar uma prestação positiva ou negativa. Vincula-se a um direito real, objetivando uma prestação devida ao seu titular. É também designada de obrigação ob rem."  

OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REAL
São obrigações de natureza pessoal, que por causa dos contornos que assumem, são dotadas de eficácia real. 
Na essência, é uma obrigação. Mas assume características de direito real.
Existe apenas um exemplo na doutrina ou na vida prática, apontado na Lei do Inquilinato:

 - Art. 8º da Lei do Inquilinato (8.245/91)

- Art. 33 do mesmo diploma legal.
 Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

        § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

        § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

        Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

inquilino = locatário

proprietário (via de regra, pois para alugar basta a posse do imóvel) = locador
O proprietário pode, a qualquer tempo, vender o imóvel locado. Mas haverá resilição (1) do contrato, por conta da venda do imóvel.
A relação é obrigacional. O adquirente do imóvel fica obrigado a respeitar o contrato anterior. 
Somente existe se o contrato for ao cartório e fizer uma averbação no contrato (o inquilino leva o contrato ao cartório e registra, no cartório de registro de imóveis).
É um direito real, pelos seus contornos. Tem eficácia real: ninguém tira você dali, até que finde o contrato, se não infringi-lo.
Se não fizer isso, seu único direito é o de indenização.

(1) É uma das formas de se extinguir o contrato.

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