Limites entre prédios
Prédio
Prédio, segundo o Código Civil, não significa prédio no sentido em que corriqueiramente o empregamos. Pode designar, apenas, o terreno. É que em Direito, prédio significa imóvel, urbano ou...
rural, edificado ou não, assim como terra, terreno moradia, casa ou edifício.
rural, edificado ou não, assim como terra, terreno moradia, casa ou edifício.
Limite
Limite é a linha de demarcação de prédios ou terras.
Limite entre prédios é a linha que divide um prédio de outro.
Tapagem
Tapagem, quando relacionado ao direito de vizinhança é o direito que tem o proprietário de prédio urbano ou rural de cercá-lo ou murá-lo, para impedir o acesso de pessoas ou animais, ou assinalar os limites entre prédios contíguos, desde que observe as disposições regulamentares e não cause dano ao vizinho.
As disposições regulamentares estão a seguir descritas.
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Seção VI
Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
Limitar é estabelecer limites entre um prédio e outro, o que é possível com a instalação de muro, vala, sebe viva, cerca. É uma obrigação propter rem.
O muro estabelece condomínio forçado (ou condomínio legal). Se, com o passar do tempo, o mesmo cair, e não houver mais a lembrança dele, entra-se na Justiça para:
Restabelecer marcos destruídos. Grandes fazendas não têm cercas, mas marcos: "daqui até aquele ponto vermelho, é meu".
Ação demarcatória simples ou ação demarcatória qualificada: esta última tem o objetivo de, além de aviventar ou restabelecer os marcos, que o vizinho devolva as terras usadas indevidamente. Este último pedido poderia ser alcançado por uma ação possessória.
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
É uma obrigação propter rem. Mas se o vizinho propuser um a cerca viva que custe um absurdo, não sou obrigado a pagar. Apenas é obrigado se propuser algo de conformidade com os costumes locais. Existe uma presunção relativa (iuris tantum) de condomínio legal (forçado).
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.
Construo um muro no meu terreno. Provo que é meu. O vizinho quer cravejar ou usar esse muro, até a metade da espessura dele. Pode, se indenizar: deverá pagar metade do valor do chão mais metade do custo do muro, em valores atualizados.
Os especiais. O responsável pela construção e conservação é quem deu causa à anormalidade. Se, por exemplo, crio coelhos, na divisa, eles precisam de uma construção especial, para que não invadam o terreno alheio.
Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.
Se o juiz (em ação judicial) não conseguir chegar a uma conclusão, para a divisão, seguirá o critério:
1. POSSE JUSTA. Posse justa é a não clandestina, não precária, não violenta. Ou:
2. DIVISÃO. Dividirá a terra entre os vizinhos, em partes iguais. Ou, se ainda não for possível:
3. Adjudicará para um dos vizinhos, mediante pagamento ao outro.
OBSERVAÇÃO ACERCA DA ADJUDICAÇÃO: Filho único: não pede a partilha, em ação de inventário, mas a adjudicação dos bens: que eles sejam transferidos para uma só pessoa.
Limitar é estabelecer limites entre um prédio e outro, o que é possível com a instalação de muro, vala, sebe viva, cerca. É uma obrigação propter rem.
Obrigação propter rem
Obrigação propter rem é, segundo Maria Helena Diniz (Dicionário Jurídico, 2ª edição, 2005) é "aquela que recai sobre uma pessoa por força de um determinado direito real, permitindo sua liberação pelo abandono do bem. A sua força vinculante manifesta-se conforme a situação do devedor ante uma coisa, seja como possuidor, seja como titular do domínio. É obrigação propter rem: a do condômino de contribuir para a conservação da coisa comum; a do adquirente de um imóvel hipotecado de pagar o débito que o onera, se o quiser liberar; a do proprietário de coisa incorporada ao patrimônio histórico e artístico nacional de não destruí-la, de não realizar obras que lhe modifiquem a aparência. Encontra-se na zona fronteiriça entre os direitos reais e pessoais, visto que por um lado vincula o titular de um direito real e por outro tem caracteres próprios do direito de crédito, consistindo num liame entre sujeito ativo e passivo, sendo que este último deverá realizar uma prestação positiva ou negativa. Vincula-se a um direito real, objetivando uma prestação devida ao seu titular. É também designada de obrigação ob rem.O muro estabelece condomínio forçado (ou condomínio legal). Se, com o passar do tempo, o mesmo cair, e não houver mais a lembrança dele, entra-se na Justiça para:
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AVIVENTAR RUMO APAGADO
O procedimento, especial, é o da Ação Demarcatória.Restabelecer marcos destruídos. Grandes fazendas não têm cercas, mas marcos: "daqui até aquele ponto vermelho, é meu".
Ação demarcatória simples ou ação demarcatória qualificada: esta última tem o objetivo de, além de aviventar ou restabelecer os marcos, que o vizinho devolva as terras usadas indevidamente. Este último pedido poderia ser alcançado por uma ação possessória.
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
É uma obrigação propter rem. Mas se o vizinho propuser um a cerca viva que custe um absurdo, não sou obrigado a pagar. Apenas é obrigado se propuser algo de conformidade com os costumes locais. Existe uma presunção relativa (iuris tantum) de condomínio legal (forçado).
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.
Construo um muro no meu terreno. Provo que é meu. O vizinho quer cravejar ou usar esse muro, até a metade da espessura dele. Pode, se indenizar: deverá pagar metade do valor do chão mais metade do custo do muro, em valores atualizados.
TAPUMES: Existem duas espécies:
Os simples. É o normal. A cerca normal que divide a propriedade. A responsabilidade pela construção e conservação é dos dois proprietários vizinhos.Os especiais. O responsável pela construção e conservação é quem deu causa à anormalidade. Se, por exemplo, crio coelhos, na divisa, eles precisam de uma construção especial, para que não invadam o terreno alheio.
Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.
Se o juiz (em ação judicial) não conseguir chegar a uma conclusão, para a divisão, seguirá o critério:
1. POSSE JUSTA. Posse justa é a não clandestina, não precária, não violenta. Ou:
2. DIVISÃO. Dividirá a terra entre os vizinhos, em partes iguais. Ou, se ainda não for possível:
3. Adjudicará para um dos vizinhos, mediante pagamento ao outro.
OBSERVAÇÃO ACERCA DA ADJUDICAÇÃO: Filho único: não pede a partilha, em ação de inventário, mas a adjudicação dos bens: que eles sejam transferidos para uma só pessoa.
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Maria da Gloria
Perez Delgado Sanches
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