O Código Civil estabelece regras sobre o direito de construir, disciplinadas no capítulo sobre o direito de vizinhança.
Seção VII. Do Direito de Construir
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que...
lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
A regra é a liberdade. Mas é uma liberdade condicionada às leis e aos regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Exemplo é o telhado que derrama águas no vizinho. A solução pode ser uma calha. Mas essa calha tem que estar, pelo menos, a 10 cm da linha divisória.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Se foi construída janela, sacada, terraço ou goteira sem o atendimento do disposto no artigo antecedente, é possível ao vizinho prejudicado com a invasão a sua privacidade exigir que se desfaça a obra, se o exigir no prazo de ano e dia após a conclusão da obra. Significa que, se o vizinho deixou escoar tal prazo, concordou com a obra, ainda que ela lhe fosse prejudicial.
Se você constrói uma abertura de luz em sua garagem, pode o vizinho levantar um muro, no terreno dele, que vede tal abertura. Significa dizer que é um direito seu levantar um muro ou parede, aproveitando-se da luz que vem do imóvel vizinho, mas é um direito do vizinho levantar um muro no terreno dele, ainda que vede completamente a passagem da luz para o seu imóvel.
Um ano = 12/08/2013.
Um dia = 13/08/2013.
É um prazo decadencial. Normalmente, os prazos decadenciais estão na parte especial do Código Civil. Esta é uma das exceções.
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
ZONA RURAL
edificação do imóvel A - 3 metros - limite - 3 metros - edificação do imóvel B
ZONA URBANA
edificação do imóvel A - 1,5 metros - limite - 1,5 metros - edificação do imóvel B
CASA GEMINADA (é permitido)
edificação do imóvel A - 1,5 metros - limite - edificação do imóvel B ou
edificação do imóvel A - limite - 1,5 metros - edificação do imóvel B
não é permitido:
edificação do imóvel A - limite - edificação do imóvel B
Por quê?
Por questões higiênicas (ventilação e insolação).
Antes de se construir, entretanto, deve-se atentar para as especificações da Lei de Zoneamento Urbano e, no caso de condomínio horizontal, se existem regras específicas a respeito.
Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.
É o direito de se utilizar de até a metade do muro que o vizinho construiu, se pagar metade do que o vizinho pagou para construir o muro, além do valor proporcional ao terreno ocupado. Transforma-se em condomínio legal.
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.
O confinante que primeiro construir pode construir a parede divisória no meio da linha que divide os terrenos. Com isso, não perde o direito a receber metade da construção.
Se desejo travejar o muro, mas a construção apresenta risco, posso pedir o pagamento de caução (real ou fidejussória) para obras acautelatórias. Aviso que vou utilizar aquela parede. O vizinho não pode negar a permissão, porque é um direito potestativo.
Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.
Não poderei utilizar a parede, entretanto, se aquele espaço já foi utilizado, por motivo de segurança.
Imaginemos: de um lado, o vizinho A utilizou-se da parede, até a metade da espessura, para a instalação de um closet. Desejo instalar um cofre, servindo-me de metade da parede. Onde o vizinho instalou o closet não me é permitido. A saída é, portanto, utilizar-me de outro espaço, na mesma parede, que o vizinho não tenha utilizado.
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.
Significa construir para elevar o que já existe. Quem altear é responsável pela construção e conservação do que alteou. Se o vizinho colaborar, torna-se meeiro, também na parte alteada. Se não quiser, não é obrigado, mas não terá meação nessa parte do muro ou parede. Nesse caso, ainda que o muro original seja propriedade de ambos (condomínio legal), a parte alteada pertencerá apenas àquele que construiu.
Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.
Este artigo proíbe a construção de fornos e fornalhas encostados à parede divisória. São excetuados os aparelhos e instalações domésticos. Dessa forma, são permitidas churrasqueiras, mas não as enormes, com churrascos todos os dias.
Observação. Chaminés, fornalhas, fornos, na parede divisória: também qualquer aparelho que possa causar infiltração (por exemplo, descarga, esgoto, água). Churrasqueira ou forno de cozinha são permitidos, mas uma churrasqueira de parede a parede, não. O que ultrapassar o convencional não é permitido.
Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
É proibido poluir as águas do mínimo para a sobrevivência do vizinho. Fala-se em mínimo. E o restante, pode? Também não.
Enunciado 244, do Conselho da Justiça Federal, aprovado na 3ª Jornada do Direito Civil: É proibido poluir qualquer água, necessária ou não à sobrevivência.
Observação: preexistentes. O texto da lei fala em preexistentes. Suponhamos que existam dois terrenos vizinhos. Não há tratamento do esgoto. Um vizinho constrói sua fossa séptica (proibida a construção junto à linha divisória, pois pode causar infiltração). O outro vizinho constrói seu poço, em local mais baixo do que a fossa, e esta acaba por contaminar o poço. Se a fossa foi construída antes do poço, o dono da fossa não seria responsável pela contaminação. Se, no entanto, a fossa foi construída depois, aplica-se a preexistência.
SILVIO RODRIGUES: "É ilícito o comportamento daquele que afundou o seu poço mais do que o necessário, sem maior interesse do que o de prejudicar o vizinho, privando-o de água. Os direitos são concedidos aos homens para serem usados segundo suas finalidades sociais; e isso não se dá se alguém exorbita na utilização de uma prerrogativa, utilizando-a de modo desconsiderado e irracional. Entre nós, no entanto, tal comportamento não é apenas abusivo, no concernente às escavações acima, mas ilegal. Basta que a escavação se aprofunde abaixo do lençol d'água (nível do), prejudicando poço ou fonte do vizinho, para que se caracterize infração à norma de vizinhança."
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Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.
São proibidas as obras que provoquem desmoronamento ou deslocação de terra, ou ainda aquelas que comprometam a segurança do prédio vizinho, a não ser que sejam feitas obras acautelatórias, para evitar tais prejuízos. Ainda assim, se mesmo com as obras acautelatórias a obra ou serviço produzir prejuízos ao vizinho, este tem direito a indenização.
Se alguém sofreu prejuízo, tem direito a indenização. Se causou prejuízo, é preciso indenizar.
Esta seção é a que compreende desde os artigos de nº 1.299 até o de nº 1.313. Violada a proibição, está o agente obrigado a demolir a obra e a responder pelos prejuízos causados.
"Se não obedecer ao Código Civil, tem que demolir." Hoje em dia, no entanto, juiz nenhum autoriza, se puder ser a questão ser resolvida de outra forma. Será obrigado a demolir, apenas, quando não houver outra alternativa.
Ao prejudicado é possível ajuizar a ação para a demolição, cumulada com o pedido de perdas e danos.
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.
§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.
§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.
Gato, papagaio, periquito, que fogem para a casa vizinha: o dono do animal tem o direito de buscá-lo, e o vizinho deve tolerar sua entrada. Se pode sanar o entrave, sana: dá o papagaio, o gato. Senão, libera o ingresso. Se, ingressando no terreno do vizinho, causar-lhe prejuízo, deve indenizá-lo.
Também deve tolerar a entrada para a pintura da parede, a limpeza da calha.
Primeiro, o vizinho deve avisar antecipadamente que pretende utilizar-se do imóvel.
Se os pedreiros que contratei quebrarem telhas do vizinho, devo indenizá-lo.
Se em função das operações realizadas sujar o imóvel do vizinho, é minha obrigação limpar a sujidade. Porque isso é um prejuízo.
Por precaução, antes de me utilizar do imóvel do vizinho, devo elaborar um laudo, com fotografias etc., para demonstrar o estado das coisas antes do início das obras.
imagem: TJDF
lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
A regra é a liberdade. Mas é uma liberdade condicionada às leis e aos regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Exemplo é o telhado que derrama águas no vizinho. A solução pode ser uma calha. Mas essa calha tem que estar, pelo menos, a 10 cm da linha divisória.
Prédio
Prédio, segundo o Código Civil, não significa prédio no sentido em que corriqueiramente o empregamos. Pode designar, apenas, o terreno. É que em Direito, prédio significa imóvel, urbano ou rural, edificado ou não, assim como terra, terreno moradia, casa ou edifício.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Janelas: devem ser construídas a pelo menos um metro e meio de altura, para preservar o direito à privacidade e intimidade do vizinho.
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Se foi construída janela, sacada, terraço ou goteira sem o atendimento do disposto no artigo antecedente, é possível ao vizinho prejudicado com a invasão a sua privacidade exigir que se desfaça a obra, se o exigir no prazo de ano e dia após a conclusão da obra. Significa que, se o vizinho deixou escoar tal prazo, concordou com a obra, ainda que ela lhe fosse prejudicial.
Se você constrói uma abertura de luz em sua garagem, pode o vizinho levantar um muro, no terreno dele, que vede tal abertura. Significa dizer que é um direito seu levantar um muro ou parede, aproveitando-se da luz que vem do imóvel vizinho, mas é um direito do vizinho levantar um muro no terreno dele, ainda que vede completamente a passagem da luz para o seu imóvel.
Como se calcula o prazo de ano e dia?
A obra terminou em 12/08/2012.Um ano = 12/08/2013.
Um dia = 13/08/2013.
É um prazo decadencial. Normalmente, os prazos decadenciais estão na parte especial do Código Civil. Esta é uma das exceções.
Ação demolitória
É a ação cabível se a obra já foi construída. O juiz só autoriza a demolição se não houver outra saída.Ação de nunciação de obra nova
É utilizada quando a obra está em andamento: "embargar a obra". A obra pára e é resolvida a irregularidade.Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
A qual distância devem ser construídos os imóveis, relativamente ao limite do terreno do vizinho?
ZONA RURAL
edificação do imóvel A - 3 metros - limite - 3 metros - edificação do imóvel B
ZONA URBANA
edificação do imóvel A - 1,5 metros - limite - 1,5 metros - edificação do imóvel B
CASA GEMINADA (é permitido)
edificação do imóvel A - 1,5 metros - limite - edificação do imóvel B ou
edificação do imóvel A - limite - 1,5 metros - edificação do imóvel B
não é permitido:
edificação do imóvel A - limite - edificação do imóvel B
Por quê?
Por questões higiênicas (ventilação e insolação).
Antes de se construir, entretanto, deve-se atentar para as especificações da Lei de Zoneamento Urbano e, no caso de condomínio horizontal, se existem regras específicas a respeito.
Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.
DIREITO DE TRAVEJAR
É o direito de se utilizar de até a metade do muro que o vizinho construiu, se pagar metade do que o vizinho pagou para construir o muro, além do valor proporcional ao terreno ocupado. Transforma-se em condomínio legal.
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.
O confinante que primeiro construir pode construir a parede divisória no meio da linha que divide os terrenos. Com isso, não perde o direito a receber metade da construção.
Se desejo travejar o muro, mas a construção apresenta risco, posso pedir o pagamento de caução (real ou fidejussória) para obras acautelatórias. Aviso que vou utilizar aquela parede. O vizinho não pode negar a permissão, porque é um direito potestativo.
Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.
Não poderei utilizar a parede, entretanto, se aquele espaço já foi utilizado, por motivo de segurança.
Imaginemos: de um lado, o vizinho A utilizou-se da parede, até a metade da espessura, para a instalação de um closet. Desejo instalar um cofre, servindo-me de metade da parede. Onde o vizinho instalou o closet não me é permitido. A saída é, portanto, utilizar-me de outro espaço, na mesma parede, que o vizinho não tenha utilizado.
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.
ALTEAR O MURO
Significa construir para elevar o que já existe. Quem altear é responsável pela construção e conservação do que alteou. Se o vizinho colaborar, torna-se meeiro, também na parte alteada. Se não quiser, não é obrigado, mas não terá meação nessa parte do muro ou parede. Nesse caso, ainda que o muro original seja propriedade de ambos (condomínio legal), a parte alteada pertencerá apenas àquele que construiu.
Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.
Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.
Este artigo proíbe a construção de fornos e fornalhas encostados à parede divisória. São excetuados os aparelhos e instalações domésticos. Dessa forma, são permitidas churrasqueiras, mas não as enormes, com churrascos todos os dias.
Observação. Chaminés, fornalhas, fornos, na parede divisória: também qualquer aparelho que possa causar infiltração (por exemplo, descarga, esgoto, água). Churrasqueira ou forno de cozinha são permitidos, mas uma churrasqueira de parede a parede, não. O que ultrapassar o convencional não é permitido.
Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
POLUIÇÃO DAS ÁGUAS
É proibido poluir as águas do mínimo para a sobrevivência do vizinho. Fala-se em mínimo. E o restante, pode? Também não.
Enunciado 244, do Conselho da Justiça Federal, aprovado na 3ª Jornada do Direito Civil: É proibido poluir qualquer água, necessária ou não à sobrevivência.
Observação: preexistentes. O texto da lei fala em preexistentes. Suponhamos que existam dois terrenos vizinhos. Não há tratamento do esgoto. Um vizinho constrói sua fossa séptica (proibida a construção junto à linha divisória, pois pode causar infiltração). O outro vizinho constrói seu poço, em local mais baixo do que a fossa, e esta acaba por contaminar o poço. Se a fossa foi construída antes do poço, o dono da fossa não seria responsável pela contaminação. Se, no entanto, a fossa foi construída depois, aplica-se a preexistência.
Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.
SILVIO RODRIGUES: "É ilícito o comportamento daquele que afundou o seu poço mais do que o necessário, sem maior interesse do que o de prejudicar o vizinho, privando-o de água. Os direitos são concedidos aos homens para serem usados segundo suas finalidades sociais; e isso não se dá se alguém exorbita na utilização de uma prerrogativa, utilizando-a de modo desconsiderado e irracional. Entre nós, no entanto, tal comportamento não é apenas abusivo, no concernente às escavações acima, mas ilegal. Basta que a escavação se aprofunde abaixo do lençol d'água (nível do), prejudicando poço ou fonte do vizinho, para que se caracterize infração à norma de vizinhança."
GOSTOU? NÃO GOSTOU? COMENTE. SEMPRE É POSSÍVEL MELHORAR
Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.
Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.
São proibidas as obras que provoquem desmoronamento ou deslocação de terra, ou ainda aquelas que comprometam a segurança do prédio vizinho, a não ser que sejam feitas obras acautelatórias, para evitar tais prejuízos. Ainda assim, se mesmo com as obras acautelatórias a obra ou serviço produzir prejuízos ao vizinho, este tem direito a indenização.
Se alguém sofreu prejuízo, tem direito a indenização. Se causou prejuízo, é preciso indenizar.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.
Esta seção é a que compreende desde os artigos de nº 1.299 até o de nº 1.313. Violada a proibição, está o agente obrigado a demolir a obra e a responder pelos prejuízos causados.
"Se não obedecer ao Código Civil, tem que demolir." Hoje em dia, no entanto, juiz nenhum autoriza, se puder ser a questão ser resolvida de outra forma. Será obrigado a demolir, apenas, quando não houver outra alternativa.
Ao prejudicado é possível ajuizar a ação para a demolição, cumulada com o pedido de perdas e danos.
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.
§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.
§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.
Gato, papagaio, periquito, que fogem para a casa vizinha: o dono do animal tem o direito de buscá-lo, e o vizinho deve tolerar sua entrada. Se pode sanar o entrave, sana: dá o papagaio, o gato. Senão, libera o ingresso. Se, ingressando no terreno do vizinho, causar-lhe prejuízo, deve indenizá-lo.
Também deve tolerar a entrada para a pintura da parede, a limpeza da calha.
Primeiro, o vizinho deve avisar antecipadamente que pretende utilizar-se do imóvel.
Se os pedreiros que contratei quebrarem telhas do vizinho, devo indenizá-lo.
TEMPO:
Posso ficar o tempo necessário para desenvolver a atividade. A colocação de pedras na parede, por exemplo, exige mais tempo do que uma simples pintura. Se, antes de pintar, devo raspar e reparar a parede, também o tempo exigido é maior.Se em função das operações realizadas sujar o imóvel do vizinho, é minha obrigação limpar a sujidade. Porque isso é um prejuízo.
Por precaução, antes de me utilizar do imóvel do vizinho, devo elaborar um laudo, com fotografias etc., para demonstrar o estado das coisas antes do início das obras.
imagem: TJDF
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Maria da
Gloria Perez Delgado Sanches
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